Saat ini bisnis menyewakan properti termasuk rumah memang sangat menguntungkan. Banyak tuan tanah yang mulai membangun rumah khusus untuk disewakan. Bentuk rumah bisa disesuaikan misalnya untuk penyewa biasa, menengah sampai penyewa kaya. Bisnis ini termasuk simbiosis mutualisme dalam bisnis properti karena biasanya penyewa rumah ingin menempati rumah yang nyaman sesuai harga dan pemilik rumah bisa mendapatkan keuntungan uang serta rumah yang terjaga.
Namun ada kalanya pemilik rumah merasa rugi karena ternyata biaya sewa yang rendah dan tidak menutup biaya pembangunan. Karena itu menentukan harga sewa harus dilakukan secara hati-hati. Berikut ini adalah beberapa cara menentukan harga sewa rumah paling menguntungkan pemilik.
1. Pertimbangkan rumus Cap Rate
Setelah Anda melakukan cara investasi rumah kontrakan maka Anda harus menyewakan rumah dengan harga yang paling tepat dan menguntungkan. Cara menentukan harga ini dijamin akan lebih nyaman untuk pemilik dan penyewa karena harga yang ditentukan dengan cara yang sangat adil. Rumus utama untuk menganalisa proses cap rate adalah dengan : “harga properti X cap rate dalam persen = harga sewa per tahun”.
Seperti yang sudah disepakati maka sebenarnya nilai cap rate setiap rumah adalah antara 3 sampai 5 persen. Jumlah persen ini bisa diperhitungkan sesuai lokasi, model rumah, kondisi rumah dan pertimbangan lain.
Misalnya:
Rumah memiliki nilai 400 juta dan nilai cate rate sebesar 4 persen. Maka harga sewa rumah tersebut adalah 4 persen X 400 juta = 16 juta per tahun atau 1,3 juta perbulan.
Kelebihan rumus cap rate :
- Rumus ini tepat untuk rumah yang berlokasi sangat strategis misalnya dekat pusat kantor, pusat kampus, pusat bisnis, mall, terminal, dan jalan utama.
- Rumah dekat dengan pusat perumahan besar, pusat pendidikan, fasilitas kesehatan dan pusat belanja.
- Biaya sewa bisa diminta dalam jangka panjang misalnya 2 tahun atau lebih
- Sangat tepat untuk rumah yang tidak akan dijual dan khusus untuk disewakan saja.
Kekurangan :
- Terkadang jangka waktu sewa dari penyewa pendek karena kemungkinan penyewa berubah pikiran di tengah jalan.
- Harus memilih penyewa yang baik dan bertanggungjawab terhadap kondisi rumah.
- Terkadang penyewa tidak bertanggungjawab sehingga rumah rusak dibiarkan saja.
- Nilai cap rate bisa naik sewaktu-waktu sesuai kondisi sekitar sehingga rugi saat disewa jangka panjang.
2. Pertimbangkan fasilitas rumah
Kemudian harga sewa bisa disesuaikan juga dengan jenis-jenis rumah tinggal dan fasilitas yang bisa dinikmati oleh penyewa. Misalnya Anda akan menyewakan rumah yang lengkap dengan semua perabotnya seperti tempat tidur, meja rias, almari, perlengkapan dapur, perlengkapan ruang tamu, dan berbagai perabot elektronik. Dengan kata lain penyewa hanya perlu masuk dan tinggal serta membawa barang pribadi saja. Dengan fasilitas ini maka Anda bisa menyewakan rumah dengan harga agak tinggi. Namun kekurangan cara ini terkadang banyak penyewa yang tidak mau, karena mereka menganggap barang tersebut kurang pribadi. Bisa juga model persewaan ini hanya untuk sewa jangka pendek saja misalnya satu atau dua bulan saja.
3. Lihat lagi lingkungan rumah
Saat Anda akan membuat rumah untuk disewakan maka sebaiknya mempertimbangkan cara membeli tanah untuk rumah sewa. Jangan terjebak membeli tanah murah di lokasi yang sepi dan tidak menarik minat penyewa. Karena lokasi dan lingkungan rumah sangat berpengaruh dengan harga sewa rumah. Salah satu cara untuk menentukan harga sewa adalah dengan melihat apakah rumah tersebut strategis atau tidak. Jika rumah sangat nyaman, lingkungan penuh dukungan, tetangga yang nyaman, ada petugas keamanan dan dekat dengan berbagai fasilitas maka harga sewa bisa lebih mahal. Tapi jika ternyata lingkungan rumah buruk, dekat dengan lingkungan kurang nyaman, dan tidak aman maka harga pasti lebih murah.
4. Melihat kondisi harga sewa di lingkungan sekitar
Jika Anda memiliki rumah yang akan disewakan dekat dengan rumah sewa lain maka Anda harus mempertimbangkan harga dengan tepat. Anda bisa mencari tahu kepada pemilik sehingga Anda tidak menawarkan rumah dengan harga yang terlalu tinggi atau terlalu rendah. Langkah menentukan harga dengan proses ini juga sesuai dengan tata cara mengontrakkan rumah. Anda harus mencari informasi dengan jelas ke lingkungan sekitar. Saat Anda mendengar penawaran harga maka perhitungkan dengan kondisi pasar di sekitar. Jangan sampai Anda terjebak dengan memberi harga yang terlalu murah atau terlalu mahal.
5. Sesuai dengan jenis rumah
Cara lain untuk bisa memiliki harga sewa rumah yang tepat adalah dengan pertimbangan jenis rumah. Apakah rumah tersebut memiliki ukuran yang luas atau termasuk rumah minimalis sederhana. Rumah mewah dan rumah yang sederhana sudah pasti akan ditawarkan dengan harga yang berbeda. Kemudian Anda bisa mempertimbangkan bagaimana kondisi rumah tersebut.
Dengan cara ini maka tujuan pentingnya tidak hanya untuk mendapatkan keuntungan tapi juga bisa memberi harga yang adil untuk penyewa. Biasanya penyewa akan mencari informasi harga sewa rumah sesuai pasaran terlebih jika penyewa rumah Anda bekerja diluar rumah. Jadi persaingan ini memang sangat ketat sekali.
6. Siapa penyewa rumah
Anda juga bisa melihat siapa penyewa rumah tersebut. Biasanya ada penyewa rumah yang bertanya ke agen properti atau mencari langsung. Jika melewati agen properti maka biasanya harga akan lebih mahal. Tapi jika langsung ke pemilik maka harga seharusnya lebih rendah. Anda juga bisa melihat apakah penyewa tersebut sudah berkeluarga, berapa jumlah orang yang akan tinggal dirumah tersebut dan bagaimana tipe orangnya. Dengan berbagai pertimbangan ini maka Anda bisa menentukan harga yang paling tepat untuk penyewa. Jangan sampai tidak menilai penyewa sehingga rumah rusak akibat penyewa yang tidak bertanggungjawab.
Jadi begitu cara menentukan harga sewa rumah paling menguntungkan pemilik. Meskipun ini dipertimbangkan dari segi pemilik tapi sebenarnya sangat adil untuk penyewa karena harga yang sangat sesuai dan menguntungkan selama menempati rumah.