7 Tata Cara Jual Beli Tanah dan Balik Nama Sertifikat

Tata cara jual beli tanah aktivitas yang sering terjadi dalam masyarakat. Baik jual beli tanah dalam skala luas tanah kavling ataupun dalam skala kecil perseorangan. Hal ini juga merupakan salah satu Cara Bisnis Properti penjualan tanah yang banyak di geluti oleh sebagian masyarakat. Proses Cara Membeli Tanah memiliki Syarat Jual Beli Tanah  yang pada dasarnya cukup sederhana, namun perlu kecermatan agar tidak terjadi masalah di belakang hari. Ada beberapa hal Cara Membuat Sertifikat Tanah jual beli yang perlu diteliti betul-betul keabsahannya agar proses pembelian sempurna di mata hukum. Hal tersebut meliputi proses Cara Mengurus Sertifikat Tanah sebelum pembelian dan proses saat berlangsungnya pembelian tanah. Berikut ini kami sampaikan mengenai tata cara jual beli tanah. (Baca juga: Cara Membuat Sertifikat Rumah)

1. Periksa Sebelum Membeli

Tata Cara Jual Beli Tanah pertama yang perlu diperiksa baik-baik saat melakukan jual beli tanah adalah:

  1. Datangi obyek tanah yang akan dibeli untuk melakukan pemeriksaan secara luas dan lingkungannya.
  2. Periksa juga sertifikat atas tanah tersebut. Bila tidak memiliki sertifikat, artinya tanah tersebut milik pemerintah dan sewaktu waktu bisa terkena gusuran. Jika tidak memiliki sertifikat ada Tata Cara Jual Beli Tanah yang belum bersertifikat. Periksa juga apakah sertifikat tanah tersebut tidak sedang dijadikan jaminan bank atau sedang dalam persengketaan. Pembeli bisa memeriksanya ke Pengadilan Negeri di kota tanah tersebut berada.
  3. Setelah mendatangi obyek tanah beserta kelengkapan suratnya, pembeli harus aktif melakukan pemeriksaan lebih lanjut. Yaitu memeriksa pajak atas tanah tersebut (PBB). Datangi kantor pajak dan pemeriksaan surat kelengkapan tanah di kantor pertanahan setempat.(Baca : Cara Membuat Sertifikat Tanah)
  4. Sebagai pembeli, Anda harus benar-benar cermat

Baca juga :

2. Pengajuan Akta Jual Beli

Setelah pembeli dan penjual sepakat untuk bertantransi, maka penjual membuat Akta Jual Beli (AJB) dengan Cara Membuat Surat Tanah melalui Kantor PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). PPAT merupakan pejabat umum yang telah mendapat persetujuan dan ditunjuk Kepala Badan Pertanahan Nasional. Tugas utamanya adalah membuat dan mengesahkan Akta Jual Beli, sebagai bukti peralihan hak tanah dari Penjual ke Pembeli.

Mereka ini adalah Camat Setempat sebagai pihak PPAT sementara yang mengetahui dimana tanah tersebut berada beserta Notaris yang sudah lulus selesksi ujian PPAT. Ujian PPAT ini berlangsung di kampus Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional (STPN). (Baca juga: Prosedur Pembelian Rumah KPR dan Tunai)

Apakah itu AJB? Akta Jual Beli atau yang lebih sering dikenal dengan AJB merupakan lembar resmi bagi Kantor Pertanahan/ BPN membalik-nama sertifikat pada pembeli.(Baca : Perbedaan ppjb pjb dan ajb shm)

Tentunya saat melakukan balik nama ini syarat yang harus dipenuhi di hadapan PPAT adalah:

Penjual atau Pihak Pertama harus menyerahkan berkas lengkap:

  1. Sertifikat tanah asli,
  2. Kartu Tanda Penduduk (KTP) dari penjual dan istri/suaminya (bila sudah berkeluarga). Bila suami/istri sudah meninggal harus membawa surat kematian,
  3. Surat persetujuan suami istri. Ini dimaksudkan agar tidak ada persengketaan antar keluarga pemilik tanah di kemudian hari,
  4. Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terakhir dan lima tahun sebelumnya,
  5. Kartu Keluarga

Pembeli harus menyerahkan berkas lengkap:

  1. Kartu Tanda Penduduk yang masih berlaku,
  2. Kartu Keluarga.

Baca artikel over kredit rumah KPR:

3. Proses Pembuatan AJB di Kantor PPAT

Proses pembuatan Akta Jual Beli yang dilaksanakan di kantor PPAT akan melalui proses pemeriksaan dan tahapan yang detail. Tahap pertama adalah persiapan.

  1. Pejabat pembuat Akta Tanah akan mengecek keaslian sertifikat tanah ke kantor Pertanahan,
  2. Pejabat pembuat Akta Tanah diperbolehkan meminta calon pembeli membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah itu tidak berhak mengakui kelebihan tanah di luar batas maksimum,
  3. Pejabat juga meminta surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dijual tidak sedang menjadi sengketa. PPAT akan menolak pembuatan AJB bila tanah tersebut sedang dalam tanggungan bank atau menjadi lahan sengketa,
  4. Penjual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari nilai jual. Dengan catatan bila nilai jual tanah di atas 60.000.000,
  5. Pembeli harus membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) besarnya 5% dari nilai jual hingga 30.000.000,

Setelah berkas dan kewajiban ditunaikan, maka PPAT akan meminta pihak Pembeli dan Penjual menandatangani Akta Jual Beli tersebut. Dalam proses jual beli ini syarat-syaratnya adalah:

  1. Pembuatan Akta Jual Beli Tanah dihadiri kedua belah pihak penjual dan calom pembeli,
  2. Dihadiri oleh minimal 2 saksi dari perangkat desa melalui Kantor Kecamatan sebagai petugas PPAT sementara atau kedua pegawai Notaris jika melalui Notaris PPAT,
  3. Pejabat pembuat Akta Tanah menjelaskan isi dan maksud pembuatan akta, termasuk pelunasan dalam transaksi,
  4. Bila kedua belah pihak penjual dan pembeli sepakat, maka Akta Jual Beli ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi-saksi, dan Pejabat pembuat akta,
  5. Akta Jual Beli dibuat dua rangkap asli, satu lembar disimpan oleh Kantor PPAT. Satu lembar lainnya disimpan di Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran balik nama. Kepada kedua belah pihak penjual dan pembeli diberikan salinannya.

4. Proses Balik Nama

Tahap berikutnya dalam tata cara jual beli tanah adalah proses balik nama, yaitu proses menjadikan nama pembeli sebagai pemilik atas tanah yang baru dibelinya. Jadi setelah proses jual beli tanah tersebut, Pejabat Pembuat Akta Tanah menyerahkan berkas Akta Jual Beli (AJB) ke Kantor Pertanahan untuk tahap selanjutnya proses balik nama sertifikat tanah.

Pengiriman Akta Jual Beli tersebut paling lambat adalah tujuh hari kerja sejak penandatanganan akta tersebut.  Adapun berkas-berkas dan syarat yang harus dikumpulkan adalah. (Baca juga: Cara Jual Beli Tanah dan Rumah)

  1. Surat permohonan balik nama yang sudah ditandatangani oleh pembeli atau kuasanya (bila dikuasakan),
  2. Akta Jual Beli yang sudah beres,
  3. Sertifikat hak atas tanah asli,
  4. Salinan Kartu Tanda Penduduk pembeli dan penjual yang sudah dilegalisir,
  5. Bukti lunas membayar Pajak Bumi dan Bangunan tahun terakhir,
  6. Bukti lunas membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah

Setelah berkas sampai di Kantor Pertanahan, maka Kantor Pertanahan membuat tanda bukti menerima permohonan balik nama pada Pejabat pembuat Akta Tanah. Petugas Kantor Pertanahan akan mencoret nama pemegang hak lama (penjual) dari dalam buku tanah dan sertifikat. Selanjutnya Kepala Kantor Pertanahan yang telah ditunjuk memberikan paraf pada sertifikat tanah. Kemudian nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat. Yang terakhir, sertifikat tanah yang baru tersebut ditandatangani dan diberi stempel oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. (Baca juga: Tips Membeli Rumah Bekas dan Baru

Tata cara jual beli tanah meski terlihat rumit, namun sebenarnya cukup sederhana, yang penting memahami alur dan tahapannya. Yang yang lebih penting adalah ketelitian saat memilih tanah yang akan dibeli  agar tidak terjadi masalah yang tidak dikehendaki dikemudian hari. Demikian rangkuman kami. Semoga bermanfaat.

Artikel Lainnya :